Pacote fiscal da habitação: o que muda, sem rodeios

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, tem um nome oficial pouco animador — medidas de desagravamento fiscal para o fomento de oferta de habitação — e uma ideia simples por trás: tornar mais barato construir e mais rentável arrendar, na esperança de que apareçam mais casas no mercado. Se isto vai funcionar assim, logo se verá. O que interessa aqui é outra coisa: quem tem direito a quê, e o que é preciso fazer para não perder o benefício.

1. O IVA da construção: 6%, mas quase nunca na fatura

É a medida com mais peso e é aquela onde mais gente se vai enganar. Há duas situações completamente diferentes, e só numa delas a fatura sai a 6%.

Se constrói para vender ou para arrendar

Aqui sim: a empreitada é faturada logo à taxa reduzida de 6%, ao abrigo da verba 2.42.1 da Lista I do Código do IVA. Para isso, tem de constar menção expressa à aplicação dessa verba no título aquisitivo, o preço não pode ultrapassar o limite superior do 2.º escalão do IMT — 660.982 € em 2026 — e a venda tem de acontecer nos 24 meses seguintes ao início de utilização do imóvel. Se o destino for arrendamento, o contrato tem de estar em vigor pelo menos 36 meses dentro dos primeiros cinco anos.

Se é um particular a construir a sua própria casa

Aqui a história é outra, e é onde quase toda a gente se engana. O construtor fatura-lhe a obra a 23%, como sempre fez. A taxa de 6% não aparece em lado nenhum na fatura, e não há nada a corrigir nisso — está certo assim.

O que existe é um regime de restituição: paga os 23% ao construtor e depois pede à Autoridade Tributária que lhe devolva a diferença — os 17 pontos percentuais entre o IVA que suportou e o que teria suportado a 6%. Não é automático. É um pedido seu, com prazo e com papelada, e quem não o fizer simplesmente paga o IVA todo.

As regras são estas:

• Faz-se exclusivamente no Portal das Finanças, em «Restituições Outros Regimes IVA». Não se resolve ao balcão nem por email.
• Tem 12 meses a contar da emissão da documentação de início de utilização. Passado o prazo, perde-se e não há volta a dar.
• Junta-se tudo: identificação do imóvel, os contratos de empreitada — contrato escrito, um orçamento não chega —, o título de utilização, o comprovativo do valor do terreno e as faturas da totalidade dos custos de construção.
• As faturas têm de ter o seu NIF e uma referência expressa e inequívoca ao imóvel. Uma fatura de «trabalhos diversos», sem identificar a obra, não serve.
• Materiais comprados por si não contam. Só é elegível o IVA das empreitadas. Quem compra o material por um lado e contrata a mão de obra por outro perde a parte do material.
• A casa tem de ser afeta a habitação própria e permanente no prazo de seis meses e manter-se assim pelo menos 12 meses.
• A AT tem 150 dias para restituir, por transferência bancária.

E guarde tudo: os documentos têm de ser conservados cinco anos, e a AT pode rever o processo até quatro anos depois. A própria Autoridade Tributária já publicou instruções sobre isto — o Ofício-Circulado n.º 25118/2026.

Reparo numa coisa, porque é importante: este regime é para pessoas singulares, fora do exercício de uma atividade empresarial ou profissional. Quem estiver a construir no âmbito da sua atividade não entra por aqui.

E há um travão

Para quem tentar usar o benefício e depois dar outro destino ao imóvel: se o comprador não afetar a casa a habitação própria no prazo de seis meses, o IMT é agravado em 10% sobre o valor tributável. Não é uma coima simbólica — é dinheiro a sério num imóvel de gama média.

2. As rendas moderadas passam a ser tributadas a 10% em IRS

Um senhorio com um contrato de arrendamento para habitação e renda dentro do limite passa a ter uma taxa autónoma de 10% sobre esses rendimentos prediais, em vez dos 25% que a generalidade dos contratos suporta hoje. O benefício vigora para rendimentos auferidos entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.

Há ainda uma via paralela, para quem não recebe as rendas como particular. Para sujeitos passivos de IRC e para titulares de rendimentos da categoria B de IRS com contabilidade organizada, os rendimentos prediais decorrentes de contratos destinados exclusivamente ao arrendamento para habitação, com renda mensal dentro dos mesmos limites, são considerados apenas em 50% — metade do rendimento fica fora da tributação. É o artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais, e vale igualmente para rendimentos auferidos até 31 de dezembro de 2029.

Passar de 25% para 10% numa renda de 700 € por mês são cerca de 1.260 € por ano que ficam no bolso do senhorio. Numa carteira de três imóveis, é uma diferença que justifica rever contratos.

3. Mais-valias: pode não pagar nada se reinvestir em arrendamento

Esta é a medida que me parece mais subaproveitada. Quem vende um imóvel habitacional pode ficar isento de mais-valias em IRS se reinvestir o valor na compra de imóveis destinados a arrendamento com renda dentro dos limites. A janela de reinvestimento vai dos 24 meses anteriores aos 36 meses posteriores à venda, e aplica-se a transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.

O benefício perde-se se o contrato de arrendamento não for celebrado em seis meses, se o imóvel for vendido dentro de cinco anos, ou se a renda ultrapassar os limites nesse período.

4. Quem arrenda também ganha

Do lado do inquilino, a dedução em IRS pelas rendas suportadas sobe para 900 € em 2026 e 1.000 € a partir de 2027.

A quem é que isto interessa mesmo

Na prática, a três tipos de pessoas: quem está a construir ou a reabilitar para vender, quem tem imóveis arrendados ou está a pensar arrendar, e quem vendeu ou vai vender um imóvel e ainda não decidiu o que fazer ao dinheiro. Se está num destes três grupos e não fez as contas, é bem provável que esteja a pagar imposto a mais — ou a caminho de perder um benefício por causa de um prazo.

A minha opinião

É legislação bem-intencionada mas mal comunicada, o que é apanágio da nossa Comunicação Social e dos sucessivos Governos que governam muitas vezes para os soundbites. Toda a gente ouviu «o IVA da construção desceu para 6%» e quase ninguém percebeu que, para quem constrói a sua própria casa, a fatura continua a sair a 23% e a diferença tem de ser pedida — com prazo, com contrato escrito e com as faturas todas. As condições estão espalhadas por vários artigos, os limites remetem para outras leis em vez de trazerem os valores, e os prazos de manutenção só se percebem lendo o diploma inteiro. O resultado previsível é gente a deixar passar o prazo dos 12 meses sem saber que o tinha.

Mais uma vez um mar de burocracia ao bom estilo lusitano. Ahhh como nós gostamos de complicar…

Se tem uma decisão em cima da mesa que envolva construir, arrendar ou vender, fale com quem lhe faz a contabilidade antes de decidir. Esta é daquelas em que a ordem das coisas muda o resultado.